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住建部部長強調開展現房銷售試點后 深圳跟進釋放哪些信號?

2023-07-06 11:00:51 來源:新京報

7月4日,深圳公共資源交易公共服務平臺上架3宗宅地,其中寶安新安地塊采用“競地價+競現房銷售面積+搖號”的規(guī)則,這也是深圳首次在宅地競指標階段采取競現房銷售建面的方式。


(資料圖)

此前的6月底,住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹曾強調“開展現房銷售試點”,如今一線城市深圳跟進,信號意義強。目前,已經有包括深圳、北京、合肥、福州永泰等地試點在土地出讓環(huán)節(jié)設置“現房銷售”條件。在業(yè)內人士看來,會有越來越多的城市從土地出讓環(huán)節(jié)推動試點現房銷售。

深圳土地出讓首現競“現房銷售”面積

早在2016年,深圳推出過首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊,要求在該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物,不能進行預售,必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現房形式對外銷售。

這是深圳首宗商品房現售試點地塊,但是之后,深圳土拍再無要求現房銷售的宗地,直到寶安新安地塊的出現。

深圳7月4日掛出的這三宗地分布于龍崗寶龍、寶安新安,總起始價46.32億元,將于8月2日進行出讓。

其中,寶安新安地塊為二類居住用地,建筑面積8.23萬平方米,起始價29.62億元,最高限制地價34.06億元。該地塊住宅部分擬建設普通商品住房,平均銷售價格不高于8.86萬元/平方米(不含室內裝修)。

值得關注的是,深圳公共資源交易平臺顯示,寶安新安地塊采取“三限雙競+搖號”規(guī)則出讓,即限地價、限普通商品房銷售價格、限現房銷售建筑面積,競地價、競現房銷售建筑面積,達到最高限制現房銷售建筑面積后通過搖號方式確定競得人。據了解,現房銷售最高限制建筑面積為3.552萬平方米。

在“保交付”的大背景下,深圳作為一線城市,試點土地出讓中競拍現房銷售建筑面積,引發(fā)關注,尤其是在住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹剛剛強調“開展現房銷售試點”之后,信號意義強大。

6月26日下午,倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。其中,倪虹提到,房地產業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”,改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式,開展現房銷售試點,推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

深圳開展現房銷售試點,是大勢所趨,有著積極意義。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,競爭現房銷售建面,一方面是當前保交樓難度大,要實時推進現房銷售,推動開發(fā)商向現房銷售轉型;另一方面,當前購房者很大一部分更愿意買現房,也應該順應這部分需求,特別是改善型需求,能承受現房銷售帶來的成本和價格增加。

保交付下“現房銷售”試點加速

“現房銷售”并非新鮮話題,早在2016年-2020年,為了抑制土地市場過熱和房企非理性拿地,部分城市在土地端設置現房銷售條件,但是試點效果一般,有的城市推出一宗地塊后就沒了下文,有的城市則在推行了一段時間后,改變了土地出讓規(guī)則。直至去年停貸風波,“保交付”成為重要任務,“現房銷售”也在各地加速推動試點。

去年8月5日,福州市首例現房銷售宅地——永泰葛嶺鎮(zhèn)溪西村葛丹東路東側A-02地塊成功拍出。

去年同月,合肥市發(fā)布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,其中蜀山區(qū)ss202210號地塊明確提出“按精裝現房銷售實施”。此前合肥的土地拍賣公告中多宗地塊對開發(fā)商建設進度提出要求,達到一定比例才能開售,但是明確提出必須按現房銷售,在合肥尚屬首次。

今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確提出,“有條件的可以進行現房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落實到位,防止資金抽逃,不能出現新的交樓風險?!?/p>

此后1月31日召開的山東省住房城鄉(xiāng)建設工作會議上,據當地媒體報道,2023年山東將出臺高品質住宅建設指導性意見,制定《住宅設計標準》,其中提到,逐步提高預售門檻,鼓勵有條件的地方先行先試,開展現房銷售試點。

2月7日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開,會議明確,2023年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管,逐步提高預售門檻,以鄭州、開封為試點,積極探索預售制度改革和現房銷售。

值得關注的是北京,從2021年第二輪集中供地,就開始試點競現房銷售面積,目前已經有多宗出讓的地塊配建了現房銷售面積,其中就包括今年最熱的經開區(qū)亦莊新城X47R1地塊,規(guī)劃建筑面積約17.8萬平方米,總成交價79.12億元,需要配建5.3萬平方米現房銷售面積。

如今深圳重啟“現房銷售”試點,無疑對于其他城市的試點工作具有推動作用。而通過部分地塊先行先試,也是當前各地“現房銷售”試點工作的一個重要方向,預計也會有越來越多的城市加入試點中來。

不過在李宇嘉看來,并不是要迅速將現售占比擴大,當前地產弱勢局面并不支持大規(guī)模開展現房銷售,但未來一段時間,現房銷售和預售將是并行的兩種模式,開發(fā)商既可以選現售,也可以選預售,購房者也一樣。當然政策會支持現售,比如金融政策、規(guī)劃政策、報建政策等。

現房銷售勢必會拉長房企的開發(fā)周期,增加成本,沉淀資金,這對于開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求?!澳苣玫氐拈_發(fā)商,一定是算好了賬,算好了增加的成本和周期自己可以承受?!崩钣罴握f,另外,在現售的出讓條件下,地價一定比預售條件下要低,這也有利于開發(fā)商,特別是綜合實力比較強的開發(fā)商?,F售逐漸推行的過程,自然也就是優(yōu)勝劣汰和轉向新模式的過程。

新京報記者段文平

(文章來源:新京報)

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